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微速讯:招商蛇口(001979):销售领跑行业 拿地聚焦核心城市

日期:2023-05-10 11:01:40 来源:上海申银万国证券研究所有限公司


(资料图片仅供参考)

4 月单月销售额同比+169%,前4 月销售额同比+79%,销售继续领跑行业。23 年4 月,公司销售金额379.3 亿元,同比+169.1%;销售面积136.4 万平,同比+135.0%;销售均价27,801 元/平,同比+14.5%;23 年1-4 月,公司累计销售金额1,101.9 亿元,同比+79.4%;累计销售面积441.7 万平,同比+70.0%;销售均价24,908 元/平,同比+5.5%。

据克而瑞数据,4 月50 家房企单月销售额、销售面积同比分别为+27%、+7%,累计同比分别为+7%、-6%,公司销售继续大幅领先行业水平。此外,2023 年,公司计划销售额3,300 亿元,对应同比+12.8%,计划新开工面积1,000 万方,对应同比+11%,计划竣工面积1,600 万方,同比+22%。

4 月拿地/销售金额比23%,聚焦核心城市,继续提升土储优质浓度。23 年4 月,公司新增建面39.2 万平,同比-34%;拿地金额86.7 亿元,同比-34%;拿地/销售金额比23%,拿地/销售面积比29%;4 月公司拿地项目聚焦上海、北京、合肥、苏州、武汉等核心一二线城市,进一步提升资产优质浓度。23 年1-4 月,公司累计新增建面113.6 万平,同比-18%;累计拿地金额177.4 亿元,同比-15%;拿地/销售金额比16%,拿地/销售面积比26%;平均楼面地价15,617 元/平,占比销售均价63%。22 年末,公司总未竣工面积4,968 万方,覆盖22 年销售面积4.2 倍,土储资源充裕。

持有物业储备丰富、业态多样,已构建境内外双REITs 平台。22 年末,公司拥有可出租物业面积549 万平,包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等业态。22 年,资产运营收入(未扣除租金减免)57.1 亿元,同比+6.2%,EBITDA30.4 亿元,同比+6.9%。

其中,集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店、零星商业分别占比资产运营收入23%、20%、21%、18%、10%、8%。公司已形成蛇口产园 REIT(180101.SZ)和招商局商业房托(1503.HK)境内外双REITs 平台,完善了“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。公司持有型物业储备丰富、业态多样,随着公司更多REITs 平台的构建,未来将进一步盘活存量资产,助力资产运营业务发展,缩短回报周期、增量贡献业绩释放。

逆市下融资优势明显,推出重组预案,加码前海、提升核心资产浓度。22 年末,剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为62.4%、48.1%,现金短债比1.3,三道红线指标处于绿档。22 年,公司合计募资额达379 亿元,加权票面利率仅2.8%,22 年末,公司加权融资成本仅3.9%,同比-0.6pct;23 年至今,公司发行两笔超短融,合计26 亿元,加权融资成本2.2%。22 年12 月,公司公告重组预案,筹划以发行股份购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金,23 年3 月,定增申请获股东大会通过,公司扩充资本实力做大做强,加码前海、提升核心资产浓度,并引入深投控战投协同发展。

投资分析意见:销售领跑行业,拿地聚焦核心城市,维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时,公司融资端开始放量、成本持续低位,融资优势凸显,同时公司保持积极扩张策略,有助于后续销售实现持续增长,并拿地隐含毛利率已显著回升,预示着后续盈利能力的改善。

我们维持公司2023-25 年每股收益预测为0.99、1.69、2.21 元,现价对应23/24 年PE15、9 倍,维持“买入”评级。

风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,重组方案落地仍具备不确定性。

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