消费力的大幅度增长是建立在工作机会稳定，且收入不错的基础上的，只有这样的增长才是稳健的。跳过就业和收入，直接跳到结果——指望用房地产撬动消费，这不现实，因为问题是：没钱如何买房和消费？

作者：今纶

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5月26日，吴晓波先生推出了自己的文章《只有救楼市才能救内需》（以下简称“吴文”），房地产对于内需的重要性被再次强调，然后，他提出了五条建议，但是在我看来，这五条建议可能对当下的楼市没有太大的作用，即使实施也效果堪忧。

我特写作此文，与诸位方家商榷。

吴文和以往所有在楼市下跌时刻的主流观点一样，认为房地产关系到很多行业和就业，这一点我是认同的。

吴文就此认为应该加大救楼市力度就可以解决内需的困难境遇，这似乎没有问题，实际上很有问题。

以往每次救市的基础是什么？信心在，经济增速还不错，人口没有负增长。如今呢？

必须承认，目前的形势比以前复杂。同一副药反复吃，其实是会有耐药性的，即边际效应递减。

所以，救楼市可能在往期很有用，但是在今天，即使全力救市，效果也要打折扣。

另外，把内需的重启向上在很大程度上寄望于房地产，在以往可以，在今天要存疑。我们来看看吴文的五点建议，仔细剖析一番。

01 建议充满善意，但刺激作用有限

吴文的第一点建议是“尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示”。吴文认为“2021年10月提出的‘展开房地产税试点’，是本次楼市危机的一个标志性事件”。

我认为不是，否则如何解释今年一季度的楼市“小阳春”以及成都楼市的上涨？

实际上，看多楼市者都是乐观认为房地产税是十年以后的事，又或者即使收房地产税，房东、业主也可以把成本转移给接盘侠。

吴文认为“尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示”就可以打消购房者疑虑，还是有点想当然了，看多楼市者曾经比他更乐观。

何况，房地产税的试点落地比长期推迟的可能性更大。为什么？因为地方财政比较困难。这个，大家都懂。

事情的另一面，即使宣布20年不收房地产税，对楼市也没有什么影响，有资金实力的人不是担心房地产税，而是担心没有接盘侠，没钱的依然买不起。

吴文的第二点建议是降低改善型住房的房贷利率。

其实准备购买改善型住房的人士收入不错，降低房贷利率对于准备购买改善型住房的人士有没有用，有一点用，作用不大。他们不会为了一点蝇头小利改变家庭的重大决策。

而且能够在复杂的当下，尤其是就业情况如斯的当下，有勇气购买改善型住房的人有多少？

我看到的是诸多重要城市的二手房挂牌量高涨，很多人想把多余的房子变现。

吴文的第三点建议降低存量房贷利率。这是一个良心建议、好建议，但它的重要作用是降低存量房业主的负担。

减轻的这一点负担会有助于他们的消费？恐怕不会。他们会选择快速存钱，尽快提前还房贷。

4月末，本外币存款余额279.55万亿元，同比增长11.9%。月末人民币存款余额273.45万亿元，同比增长12.4%。

吴文的第四点是建议全面取消限价政策。这一点我完全支持，是个市场化的好建议。

实施此建议可以解决豪宅的二手房、一手房之间的价差问题，避免一系列乱象。

但是对于绝大多数普通住宅而言，并不存在涨价的情况，开发商只想降价，现在是开发商想降价而不得。

如果开发商可以自主降价，可以有效激活房地产市场，但作用依然有限。

为什么？如果限价取消的话，富人还会去抢豪宅吗？至于工薪阶层，会看看自己的钱包，没有多大决心去买房，最重要的是保住工作，难道不是吗？

国家统计局发布的全国城镇调查失业率显示，今年4月，16-24岁劳动调查失业率为20.4%，比上月上升0.8个百分点，创2018年有该统计数据以来的新高。

另外，取消限价，普通住宅的房价下来了，银行答应吗？就算银行答应了，这个量还能回到以前的情况吗？

吴文的第五点是建议认真落实“三支箭”和保交楼政策。

吴文陈述——“去年底的‘三支箭’，从贷款、债券和股权三个方面，对民营房企给出了积极纾困的政策安排。但是在实际的执行过程中，地方商业银行出于自身利益和安全性的考量，并没有给予民营房企享受与国有房企同等的待遇”，我完全认同。

不过就算“三支箭”落实到位，民营房企要做的第一件事也是自保，而不是去拿地王，或者大肆扩张。

认真保交楼政策当然是很好的，但是，交楼都需要保了，还指望更多人恢复信心进来继续买买买，是不是有点难度？

总结一下，吴晓波提出的这些建议都充满善意，有的是良心建议，但即使全面实施，对房地产来说，刺激作用有限。

02 信心与钱包是支撑消费的重要力量

我说点实在的：不要指望房地产来救内需才是最应该有的心态，因为这个阶段已经过去了。

一代人做一代人的事情，一代人有一代人的使命。

放弃指望房地产上行来大规模重启内需，我们才能讨论其他问题。

但这不等于放弃房地产，恰恰相反，房地产的刚需是长期存在的，房地产行业本身也会长期存在，只是量大量小的区别。

中国现在的房地产问题很复杂：国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》，详细披露了第七次人口普查的分项数据。

数据显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。由于我国城乡居住面积差异大，通常而言，农村、小城镇的人均居住面积要远大于城市。

各地的城市人均居住面积数据更能直接反映各地居民的居住情况。数据显示，2020年我国城市人均住房建筑面积为36.52平方米。

在绝大多数三四五线城市，房价相对便宜，但工作机会少。在一二线城市，工作机会相对多，但年轻人买不起房，少数人手上有很多房。

但是这少数人没有什么消费欲望，年轻人买了房就没钱消费，所以，指望“救楼市然后救内需”其实是不可能完成的任务。

这需要两步，第一，年轻人有“上车”（买首套房）的首付资金和每月还贷的能力。

第二步，搞定首付和每月还贷之后，年轻人还要有持续消费的能力。买了新房之后的买空调、买家具、装修的消费都是一次性消费，在人口现状下，这种一次性消费的趋势就是会越来越弱。

但是，并不是说中国的消费就完全没有亮点。

恰恰相反，在刚刚过去的这一周，我去贵州出差，和一位餐饮界人士聊天。

他的旗下有酒店和餐饮，我就问他酒店生意如何，他说还可以，餐饮生意也还不错，他主要做地方菜系。他走的是相对中端的定位，比较经济实惠，酒店和餐饮都在市区。年底，公司要从100多人增加到200多人，还要再增加一处门店。未来五年，在盈利的前提下，还会陆续增加五家以上的门店。

你看，这不是消费力吗？虽然不是房地产那种大起大落的力量，但是它的坚韧，它的务实，它的缓慢向上，还是值得欣喜的。

我们要习惯这样的基于经营力量和产品力量增长的消费力，而不是基于政策刺激的增长。

还有一家电缆企业，2014年开始在贵州生产，去年产值16亿，今年产值有望破20亿，这后面都是消费力在支撑，有一些装修房子、酒店、民宿的刚需存在。因为质量过关，营销得力，这家企业的发展势头很好。

你看，不是没有消费力，而是市场在房地产增长乏力之后，自己在调整，有一个回落的过程，但优秀产品、优秀企业也在逆流而上。

这样的消费力不具备排山倒海的势能，但它们的绵长与韧性同样值得欣喜。

那样波澜壮阔的时代，过了就过了，我们要调整心态，重新审视钱包，计划人生，这其实是经济大周期的常态。

蛰伏经年，经过一定时段的休养生息，希望我们的就业率逐步上升，在那个时段才能再谈消费力的大幅度增长。

消费力的大幅度增长是建立在工作机会稳定，且收入不错的基础上的，只有这样的增长才是稳健的。

跳过就业和收入，直接跳到结果——指望用房地产撬动消费，这不现实，因为问题是：没钱如何买房和消费？

这不是一个古老的“是先有鸡还是先有蛋”的问题吗？

信心与钱包是支撑消费的重要力量，我们需要恢复信心，我们需要钱包充盈。

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