世界速讯:政策利率带动LPR下行,存量房贷下调空间大
政策利率带动LPR下行,存量房贷下调空间大
【资料图】
冉学东
当前制约我国经济最大的因素是居民的消费,居民消费需求低迷,主要原因是居民资产负债表的收缩,由于三年疫情的“疤痕效应”,居民对于可支配收入的选择趋于保守,增加储蓄,减少消费,这时候政策的出发点应该是增加居民收入,减轻“疤痕效应”,提振居民消费信心。
当前在居民收入中,有一个非常明显的支出项就是存量房贷利率,这部分利息支出成为居民的一大负担,直接阻碍了消费需求的提升。
去年以来,由于政府政策目的为了刺激居民购买房屋,刺激新增房贷,主要是下调首套房贷利率,利率下调幅度的非对称性造成了一些扭曲现象,增量的贷款利率与LPR有所脱钩,在LPR利率降幅不大的情况下,实际的贷款利率大幅走低。房贷利率从去年年初5.5%附近一路降至目前3.8%-4.0%的区间,今年3月的加权平均利率比2021年底下行149bp。
但是,不少存量房贷的利率还维持在5%以上甚至更高的水平,去年存量房贷利率与5年期LPR挂钩,同期只调整了35bp,这导致3%的存款利率就足以吸引居民和企业来存,那么5%以上的存量房贷利率就显得更高,导致居民更有动力去提前还贷,直接抑制了居民的消费和投资需求。
近几个月来,PPI逐步走低,4月CPI是0.1%,5月是0.2%,维持在低位,这导致我国的实际利率水平持续提高,目前我国2年期国债收益率是2.072%,按照5月份通胀是0.2%来计算,则实际利率是1.872%,这个利率是相对比较高的。过高的实际利率会抑制消费和投资意愿,导致储蓄意愿继续升高。
去年央行也有两次降息,也是先从下调逆回购利率开始的,去年1月17日,央行分别下调一年期MLF和7天期逆回购利率各10个基点至2.85%、2.10%。接着去年8月15日,周一分别下调了一年期中期借贷便利(MLF)和7天期逆回购操作利率0.1个百分点,为今年以来第二次下调政策利率。
不过,去年LPR下调三次,1月20日,1年期LPR为3.7%,较上月下调10个基点;5年期以上LPR为4.6%,较上月下调5个基点。5月20日,1年期LPR维持3.70%不变,5年期以上LPR下调15个基点至4.45%。此后的8月22日,LPR第三次下调,1年期LPR为3.65%,较上月下调5个基点;5年期以上LPR为4.3%,较上月大幅下调15个基点。去年全年降低了存量房贷利率35个基点。其中,5月20日下调LPR是在MLF未变的情况下,这是2019年建立LPR新机制以来第一次。
因此此次7天期逆回购利率下调后,必然伴随着LPR的下调,7天逆回购利率与MLF的1年期利率利差在75BP,因此市场预计,6月15日MLF操作利率也将下调0.1个百分点至2.65%,而本月1年期LPR报价和5年期以上LPR报价也很可能出现非对称下调,即1年期LPR报价可能下调5个基点,5年期以上LPR报价下调15个基点,这也是部分研究人士预测的。
不过对于当下的经济,央行的预测还是比较乐观的。央行行长易纲6月7日在上海调研时表示,我国经济处于疫情冲击后的恢复阶段,生产活动有序开展,市场主体资产负债表正在修复。
对于近来月份CPI、PPI环比下降,易纲的解释是,主要受两方面因素影响。一是供需恢复存在时间差。在稳经济一揽子政策有力支持下,国内生产持续加快恢复,农副产品生产稳定、物流渠道畅通,居民“菜篮子”“米袋子”供应充足。同时,汽车、家装等大宗消费需求偏弱。二是基数效应明显。去年国际油价一度逼近140美元/桶大关,今年以来已回落至80美元/桶附近,带动我国物价同比涨幅走低;去年3月鲜菜价格受疫情扰动影响反季节上涨,对今年也存在高基数影响。
易纲强调,实体经济生产、分配、流通、消费是一个循环过程,我们要系统、辩证地看待分析。随着消费场景恢复,居民消费逐步提升,1-4月社会消费品零售总额累计增长8.5%,比上年全年加快8.7个百分点。居民消费支出扩大将转化为企业和劳动者收入,进而又会带动更多的消费。预计二季度GDP同比增速会比较高(主要是基数效应),CPI下半年有望逐步回升,到12月CPI同比将在1%以上。这个判断也是今年央行对外表态的一贯观点。
也就是说,央行在对实体经济和通胀预判比较乐观的情况下,下调政策利率,可能更倾向于降低房地产贷款利率,尤其是存量房贷利率,释放居民的消费潜力。
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